Stand van de Huizenmarkt (en harnekkige drogbeelden)

Wat een klinkklare onzin wordt er afgelopen tijd de ether in geslingerd over de stand van onze huizenmarkt. Ik hoor banken al een jaar roepen dat de huizenmarkt aan het uitbodemen is, NVM durft deze week te roepen dat het herstel doorzet met een stijgend aantal volumes en prijzen.

Ik zou dit een mooi stukje demagogie noemen...

Statistiek en Leugens

Onderstaande heb ik een grafiek samengesteld om de werkelijke stand van zaken te visualiseren, op basis van data aangeleverd door het CBS. Alhoewel ik kritisch sta tegenover een hoop statistiekbureau's, om een tal van redenen, heb ik enig vertrouwen in de (rauwe) data die ons staatscijferbureau naar buiten brengt. Ik hoef waarschijnlijk niet te vertellen dat het NVM graag preekt voor eigen parochie en de woningmarkt graag omhoog praten.

Eigenlijk vind ik de voortdurende stroom van misinformatie bijzonder pijnlijk, helemaal als deze door instanties naar buiten worden gebracht die 'verstand van zaken' moeten hebben.

Grafiek Huizenmarkt

Bovenstaande data verteld het verhaal van VERKOOPPRIJS en VOLUMES. Dit zijn de kerncijfers, maar moeten afzonderlijk van elkaar geïnterpreteerd worden. Daarbij heb ik de Jaar-op-Jaar MUTATIES uitgeplot, de afgeleide van de functie prijs. Deze periodieke mutaties brengen de media het liefste naar buiten om de realiteit te verzachten. Echter wanneer je vorig jaar diep ellendig was en jezelf dit jaar een fractie beter voelt ten opzichte van het jaar ervoor, betekend dit niet dat je jezelf nu goed voelt.

De CBS data is geactualiseerd tot februari 2014 en is derhalve een maand te kort om zaken met enige betrouwbaarheid te extrapoleren. Toch heb ik dit even gedaan volgens een lulletje-rozenwater methodiek, ofschoon welke ratio hebben jan-feb over het lange gemiddelde vertegenwoordigd over het jaartotaal? Het gemiddelde hiervan (zowel opgaande als neergaande jaren) heb ik als basis gebruikt voor doorberekening.

Wat zegt dit nou?

Als de data klopt, kunnen we vaststellen dat (1) volumes dit jaar sterk kunnen aantrekken en (2) de huizenprijzen aan het uitbodemen zijn. Uitbodemen is geen herstellen. Zoals beleggers weten is bodemvorming geen gefixeerd punt in tijd, maar een (s)lopend proces. De weg uit de dip kent vaak enige terugtests en herstel is pas herstel wanneer hier bevestiging voor is.

Technische kijk

Als we kijken naar de mutaties, zien we ook dat deze een vloeiende curve volgen. De prijsmutatie was in 2010 het hoogst, maar de prijzen bleven achtereenvolgend doorstijgen, hetzij minder gestaag. Wanneer mutaties negatief worden, zien we deze ook gestaag negatiever worden (met behoud van enige variantie). De dip in de mutaties heeft wellicht in 2012/2013 gelegen, maar met het doortrekken van huidige cijfers kom ik uit op een gemiddelde mutatie van nul voor de start van dit jaar. Ofschoon prijzen zijn tot op heden net zo laag als 1 jaar terug. Alhoewel dit kan, is het nogal een grove/plotselinge toename in relatieve 'dalingskracht'. Mijn technische verwachting zou zijn dat we dit jaar nog zakken, hetzij minder hard. Echter kan ik niet uitsluiten dat de dalende prijsdruk ten einde is.

De Bodem in de Woningmarkt

Alhoewel de stijging in verkoopvolumes zeker hoopvol is, oogt de stijging te groot. Volgens mijn berekening kunnen we dit jaar tussen de 145.000 en 153.000 woningen verkopen. Oplopende volumes met een minder stagnerend momentum kunnen vroege indicatoren zijn van daadwerkelijke bodemvorming. Onthoudt echter dat bodemvorming een proces is!

Pessimist?

Ik denk dat het beter is voor (aankomend) participanten op de woningmarkt om een realistisch beeld te hebben van de stand van zaken. Ook volgens mijn narratief is het nu zeer geschikt om een woning aan te kopen. Besef dat de prijs nog iets kan dalen, maar de absolute bodem is waarschijnlijk niet ver weg meer. En niemand kan de absolute dip bepalen. Als verkooppartij is het goed om te weten dat volumes stijgen en dat bij huidige lage prijzen, het huis (theoretisch) sneller van de hand is. Als je minder urgentie hebt, is het ook te overwegen om de bodem af te wachten en straks in de stijgende trend weer te verkopen. Ook zijn er ook critici die zich afvragen of de woningmarkt uberhaupt nog wel zal herstellen. Een herstel zie ik op den duur zeker wel komen. Alhoewel markten zich soms vluchtig of ongrijpbaar kunnen presenteren, zijn oscillerende bewegingen toch de basis (van toppen naar bodems en weer terug) van alle prijsactie. 

Uiteindelijk hoop ik dat je zelf de grijze massa laat werken en wellicht zelfs de fouten in mijn stelling kunt ontkrachten. Zolang je zelf maar kritisch blijft.